房企搶食萬億特色小鎮蛋糕:土地和資金便宜是關鍵
來源：未知 日期：2017-02-22 點擊：次
萬科、綠地、碧桂園、華夏幸福、美好置業、南山控股、云南旅游……在政策鼓勵下，不少房企將開發特色小鎮作為今年業務發展的重點方向，參與特色小鎮建設的計劃或項目也紛紛出爐或在各地落子。而吸引房企扎堆小鎮概念的“興奮點”，就是便宜的土地和資金。
一邊是特色小鎮的全國化布局亟需社會資本的參與，一邊是房企發展面臨升級轉型，政府引導下“小鎮計劃”來勢異常兇猛，萬億市場規模引得開發商爭相入局。據記者觀察，最近一周，陸續有美好置業、南山控股、云南旅游等上市公司披露了涉足小鎮建設的計劃。“越來越多房企開始把特色小鎮作為2017年業務發展的重要方向和新變量，這里面不乏萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統房企。”有地產界人士如此說。
這更像是一場你情我愿的新拿地模式。由于一二線熱點城市拿地成本高企，房企毛利率及凈利率持續下滑，再加上去年延續至今的樓市調控，讓房企高價拍地、高價賣房的模式難以為繼。而目前政府積極籌劃建設的特色小鎮項目，其土地出讓不走招拍掛模式，有品牌有產業資源的房企完全可通過高明的整體規劃來獲取廉價土地資源。比如，華夏幸福獲得的潮白河孔雀城樓板價僅952元/平方米，八達嶺孔雀城甚至僅為253元/平方米。
此外，逐步成熟的PPP模式也給房企提供了充足的資金來源。根據財政部建立的全國政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺統計，地方PPP項目需求不斷加大，入庫的所有項目中，城鎮綜合開發項目數有688個，其投資額占入庫項目投資額的10%，相當于萬億規模。可見，房企在PPP項目建設中參與空間極為廣闊。
爭相入局
政策鼓勵下，不少房企將開發特色小鎮視為今年業務發展的重點方向之一，上市公司也在各地落子自己的特色小鎮建設項目。
“小鎮之風”始于2016年年中。2016年7月21日，住房城鄉建設部、國家發改委、財政部聯合發出《關于開展特色小城鎮培育工作的通知》，計劃到2020年爭取培育約1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。隨后，各地政府出臺了各項政策支持鼓勵。迄今為止，全國已有26個省市自治區明確提出小鎮計劃，其中浙、蘇、魯、湘、粵均擬建100個特色小鎮，浙江、天津、江蘇、福建、廣州、貴州、甘肅等地均出臺了相關政策，在土地、租金、稅費等方面進行減免優惠。2月8日，發改委在官網發布《國家開發銀行關于開發性金融支持特色小（城）鎮建設促進脫貧攻堅的意見》，鼓勵開發銀行為特色小（城）鎮建設提供多元化金融支持。
政策鼓勵下，2017年年初不少房企將開發特色小鎮作為今年業務發展的重點方向之一，上市公司參與特色小鎮建設的項目也在接二連三落地。
今年年初業績說明會上，綠地控股總裁張玉良首次公布綠地版的小鎮計劃，重點將“特色小鎮”模式納入2017年發展戰略。張玉良表示，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，重點圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個題材，啟動特色小鎮大盤項目。在張玉良的計劃中，特色小鎮有望成為綠地房地產主業新的業績爆發點。他透露，近期綠地已和復旦、交大兩所高校成立了兩個科技產業集團，綠地各事業部正在全力落實小鎮計劃，最先落子長三角，以后再擴展到全國其他熱點城市的溢出區域。
多年前曾操盤萬科良渚文化村項目的北京萬科總經理劉肖早已開始籌劃屬于萬科的“中國小鎮2.0”。去年10月，北京萬科宣布與國開新城合作，通過成立合資公司的形式，開發位于北京門頭溝區軍莊鎮項目，并總計獲得超過3平方公里的土地開發和運營權。事實上，在北京萬科的轉型升級計劃中，產業城鎮是重要的組成部分之一，目前已經簽約三個項目，其中門頭溝項目爭取在今年亮相，另兩個在河北涿州和天津寶坻。
而作為小鎮計劃的先行者，碧桂園計劃投資千億元在全國范圍內布局“科技小鎮”項目，首期落地的6個項目均在廣州、深圳兩個一線城市周邊，其中進展最快的惠州潼湖項目今年上半年即將動工，整體項目規劃已基本完成。
華夏幸福則將產業小鎮與產業園區作為集團兩大業務發展線。去年11月4日，華夏幸福首次發布其小鎮計劃——未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。為此，華夏幸福于去年11月成立了專門操盤產業小鎮項目的控股子公司。新年伊始，華夏幸福的小鎮計劃進展迅猛。2月8日，華夏幸福與武漢市漢陽區人民政府及黃陂區人民政府簽署合作備忘錄，發展產業新城和小鎮項目，涉及面積分別為3.61平方公里及20平方公里。更大手筆的一次合作披露于今年1月19日，華夏幸福與河北省秦皇島市昌黎縣人民政府簽署《旅游產業小鎮合作備忘錄》《干紅產業小鎮合作備忘錄》《葡萄產業小鎮合作備忘錄》和《詩詞產業小鎮合作備忘錄》，投資、開發、建設、招商及運營等合作涉及面積共計108.58平方公里。
中小房企則選擇與大央企合作分羹特色小鎮政策紅利。2月16日，云南旅游發布公告，擬向華僑城投資管理公司定向增發股票募集資金不超過11.3億元，設立婚慶產業公司投建“歡喜谷”項目，利用世博園的環境優勢和景觀優勢，打造“婚禮小鎮”，為新婚燕爾提供集婚禮策劃、婚紗攝影、新婚慶典、婚宴酒席、蜜月旅游、婚紗禮物等完整的婚慶產業服務。
美好置業在其剛披露的年報中透露，公司通過“特色小鎮”建設，整合各方資源，幫助政府對地方建設“提檔升級”，成功開發武漢城中村“長豐村”等，引進華潤置地、藍光發展、東湖高新(8.500, 0.21, 2.53%)等知名企業。2016年，公司獲得重慶永川來龍湖特色小鎮（150.35公頃）建設項目，已與合作方簽訂框架協議，是公司土地儲備的重要補充。
特色小鎮模式亦引起了機構投資者的關注。2月15日，南山控股披露的機構調研紀要顯示，公司副總經理兼董事會秘書沈啟盟在接受調研時明確表示，公司旗下房地產公司南山地產將積極探索特色小鎮業務。
兩大動因
面對參與小鎮開發可能帶來的更加便宜的土地和資金，沒有哪家開發商能不動心。
對于大多數房企來說，紛紛扎堆小鎮概念更多的是生存之需。近幾年來，房企的毛利率及凈利率持續下滑，市場上三四線城市趨于飽和，一二線熱點城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度逐步增加。面對參與小鎮開發可能帶來的更加便宜的土地和資金，沒有哪家開發商能不動心。
克而瑞房地產研究中心通過剖析從華夏幸福此前產業園區的操作經驗發現，依靠與政府良好合作關系，華夏幸福不斷在園區內乃至城市周邊獲取優質的土地儲備，體量大且成本低，如潮白河孔雀城樓板價僅952元/平方米，八達嶺孔雀城甚至僅為253元/平方米。此外，通過住宅銷售，華夏幸福可從當地政府獲得住宅土地增值補償，這是企業產業新城模式的關鍵。如八達嶺孔雀城，其2013年售價為9000元/平方米，幾乎為土地成本的36倍，土地增值力度強勁，企業獲得可觀補償，同時也彌補前期開發支出。
這些住宅項目與產業園區形成協同效應，一方面通過園區建設落地，推動住宅及相關配套開發，另一方面住宅建成將提升園區投資氛圍，房源銷售則為園區后續工作帶來資金支持。企業切入園區人口導入，借鑒“以售養租”方式，以較為低廉的價格獲取住宅等建設用地，住宅銷售成為改善資金流、平衡政企利益的核心要素，這樣的模式或將在目前諸多企業與當地政府的小鎮合作中被借鑒。與一線及熱點二線城市令人咋舌、居高不下的地價相比，這種合作模式給開發商帶來的土地價格極具吸引力。
不僅是便宜的土地，在今年貨幣政策趨于收緊、房貸余額普遍不足的情況下，開發商再融資難度必將增加，而信貸政策方面對小鎮項目的傾斜，無疑是開發商關注的另一個“興奮點”。
2月8日發改委出臺的《意見》明確要求，開發銀行各分行要積極參與特色小（城）鎮規劃編制工作，統籌考慮財稅、金融、市場資金等方面因素，做好系統性融資規劃和融資顧問工作，明確支持重點、融資方案和融資渠道，推動規劃落地實施。開發銀行加大對特許經營、政府購買服務等模式的信貸支持力度，特別是通過探索多種類型的PPP模式，引入大型企業參與投資，為特色小（城）鎮建設提供多元化金融支持。
據記者了解，信貸政策的支持在小鎮項目中非常明顯。“我們也在跟國家開發銀行接觸，小鎮項目的開發貸款利率能在基準利率基礎上給予折扣，并且貸款周期比一般開發貸要長很多。”碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波告訴記者，雖然不方便透露具體的貸款利率，但向俊波表示比一般開發貸確實便宜很多。不過，優惠的貸款資金只能用于小鎮項目的基礎建設、產業主體建設等，明確規定不能用于住宅開發，商業項目也須視情況而定。
除了便宜的土地和資金，房企以PPP模式參與小鎮開發還有可能在項目實現招商后獲得投資額分成。例如華夏幸福此前與政府合作的園區項目，在園區建設期，一級土地開發的土地整理工作、基礎設施建設工作、產業招商服務等均由華夏幸福先行墊付，政府在這個時期不出資，但會高度支持并配合園區建設，等到園區售地、產生稅收等之后，政府以建設成本加成10%至15%利息的方式將進行資金返還予華夏幸福。此外，園區實現招商后，華夏幸福可從政府獲得落地投資額的45%。
風險幾何
對于開發商而言，參與開發小鎮項目將面臨的風險是，前期資金投入量巨大，且回收周期長。對此，并不是所有房企都有足夠思想準備和敬畏之心。
值得注意的是，在很多業內人士看來，小鎮項目給開發商帶來的好處顯而易見，但并不是所有開發商都有條件做小鎮。
碧桂園向俊波認為，重金打造小鎮計劃更多是由于公司達到一定規模之后，業務升級和轉型的需要，操盤小鎮項目的開發商必須有綜合的城市運營經驗。“與其說是開發商，不如說是城市綜合供應服務商更為確切，產業小鎮必須首先要導入產業，開發商是否具備豐富的產業資源和管理運營能力是項目成敗的關鍵。另外，人口導入需要配套引入教育、醫療、商業、酒店等資源，這也是開發商綜合能力的體現。”而很多急于獲得低價土地和貸款的中小開發商顯然不具備這樣的能力。
北京萬科總經理劉肖也表示，能否滿足產業服務和居住生活服務的需求，能否使二者互相協同，這是開發運營小鎮最大的難點。
“一個城市如果每年的正常人口增長只有5萬，但你突然要在周邊做一個50萬人口的住宅配套，那你靠什么吸引人口呢？大家說靠產業吸引人口，那又靠什么來吸引產業呢？”劉肖認為必須要靠扎實的運營能力才能解決這個問題。他吐露了良渚文化村背后的艱辛，“弄個油條、包子都要吃幾十家才確定，一個小小的皮劃艇配套也要與世界冠軍孟關良這樣的資源嫁接。”
而對于開發商來說，參與開發小鎮項目將面臨的風險是，前期資金投入量巨大，且回收周期長。“因為在這么長的投資周期內，政策是否存在變化的可能，很難說。”有開發商人士向記者表示。
并不是所有房企對此都有足夠思想準備和敬畏之心。記者在采訪中發現，有些開發商只是看到小鎮開發能夠帶來的利益，而建造模式、運營模式、盈利模式尚不清晰。在這種情況下，有業內人士擔憂，若干年后難免會出現空鎮、鬼鎮這樣的現象，小鎮項目也會面臨大量的庫存和洗牌。
克而瑞房地產研究院分析師沈曉玲認為，從機遇的角度而言，房地產與特色小鎮有著密切的關系。尤其在政府大力推進特色小鎮的條件下，企業可充當建設者、運營者，甚至是發起者。但是鑒于特色小鎮還是一個比較新型的模式，目前其建設和運維大部分還是以政府為主導，已有碧桂園、綠城、華夏幸福等房企試水這一類項目，后期能否成功，這依然還要考驗房企在規劃設計、運維理念等方面的創新能力。