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產業(yè)園區(qū)招商100個知識點（中）
來源：高新院 achie.org 日期：2022-02-17 點擊：次
34、土地指標
土地指標是政府為了保護耕地面積，對建筑面積與其它項目的控制手段，上級下達給本級的用地和耕地保有量指標，其中包括耕地保有量、基本農田保護面積、城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模、建設用地總規(guī)模、城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模、新增建設用地規(guī)模、新增建設用地占用農用地和耕地規(guī)模等。
35、土地出讓分類
土地出讓一般分為五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。
36、土地出讓方式
土地出讓方式是指土地使用權取得者取得用地的一種方式，同時也是土地資產處置的一種方式，出讓方式有掛牌、協(xié)議出讓、招標和拍賣四種形式。中國法律規(guī)定土地使用權出讓的最高年限是居住用地70年，商旅、娛樂用地40年，其他用地50年。
37、土地流轉
土地流轉是指土地使用權流轉。土地使用權流轉的含義，是指擁有土地經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
38、工業(yè)用地
工業(yè)用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。一類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地二類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地三類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。
39、什么是生地、毛地、凈地、熟地？
一般而言，生地、熟地重點著眼于建設；而毛地、凈地更多著眼于出讓。
（1）生地：生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。
?。?）毛地：毛地是指在城市舊區(qū)范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地。
?。?）凈地：凈地是指已經完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的土地。與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的土地。從物質的角度來講，凈地是指完成基礎設施配套，場地內達到開工條件的土地；從權屬的角度看，凈地是指沒有設定他項權利，土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。
（4）熟地：熟地主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用于建設的土地。
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40、土地儲備
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設用地的行為。
41、土地投資
土地投資是以土地為載體，或以土地為投資對象，通過對土地進行開發(fā)，促進土地增值，從而獲得投資收益。一般直接進行土地投資具有位置固定（屬于不動產投資）、投資額較大、資金占用時間長、增值明顯等特性。
42、廠房知識及分類
廠房主要用于從事工業(yè)制造、生產、裝配、維修、檢測等活動的房屋。
?。?）按建筑結構分類標準結構、排架結構、框架結構、磚混結構、鋼鐵結構
（2）按建筑層數分類單層（一層）、雙層（二層）、多層（二層以上）、獨棟（獨門獨院）
?。?）按適用功能
機械加工制造、重工類:一般要求單層，而且對廠房的高度、地面承重有要求，部分行業(yè)要求行車梁，可以裝行車（吊車）。
輕紡電子加工類:雙層和多層廠房即可，考慮原料、貨物進出方便，一般要求有工業(yè)貨梯2噸或以上。
食品化工類:除了房屋結構之外對房屋的配套有一些要求，比如:環(huán)保、消防、排污等。物流倉庫類
43、標準廠房及基本要求
標準廠房指在指定區(qū)域內統(tǒng)一規(guī)劃，具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項目提供生產經營場所的發(fā)展平臺。標準化廠房的“標準”與行業(yè)性質有關，因為各行業(yè)的標準化廠房用途、結構、設備和資金等情況不同。因此，不同行業(yè)沒有統(tǒng)一的標準化廠房。相同行業(yè)，在一定范圍內有一定的標準規(guī)范，這種“標準”也是相對而言的。
標準廠房的基本要求：
（1）設備的安裝應符合要求，包括設備間距、工藝流程的合理性等。
?。?）安全通道寬度要大于1.4米，主通道寬度應大于3米，人行通道寬度要大于0.8米。
?。?）消防設計要合理，并保證符合消防安全要求，要求與辦公室裝修，寫字樓裝修一樣。
?。?）工房內要有區(qū)域劃分，包括加工區(qū)、產品存放區(qū)、原料存放區(qū)、休息區(qū)等。
?。?）配電、照明等動力柜要符合安全要求。
?。?）標語、標識、操作規(guī)程、定置圖要醒目，要有宣傳欄。
（7）定置管理：其它要求根據產品結構合理規(guī)劃定置。
44、建筑密度
建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。
45、建筑容積率
容積率又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內地上總建筑面積（必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。（容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標）
46、建筑系數
建筑系數指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
47、投資強度
投資強度即固定資產投資額(包括廠房、設備和地價款)除以土地面積，是衡量開發(fā)區(qū)土地利用率的重要標準。投資強度、投資總額和注冊資本之間是有一定聯(lián)系的，其中前兩者之間存在一定的邏輯關系。
48、固定資產投資
固定資產投資是以貨幣形式表現的、企業(yè)在一定時期內建造和購置固定資產的工作量以及與此有關的費用變化情況。包括房產、建筑物、機器、機械、運輸工具、以及企業(yè)用于基本建設、更新改造、大修理和其他固定資產投資等。
49、固定資產投資額
固定資產投資額是以貨幣表現的建造和購置固定資產的工作量以及與此有關的費用的總稱。反映固定資產投資規(guī)模、速度和投資比例關系的綜合性指標。國家規(guī)定投資計劃和控制投資規(guī)模的重要依據。1989年1月起，國家將其作為定期公布的8項重要經濟指標之一。一般公布的是全民所有制單位基本建設和更新改造自年初至報告月止累計完成的固定資產投資額。固定資產投資額按其構成內容可分為：建筑安裝工程投資；設備、工器具購置投資和其他費用。
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50、土地出讓金
土地出讓金作為政府性基金的重要組成部分，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。
51、土地出讓金一般計算辦法
?。?）有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。
?。?）發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
?。?）通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。
52、PPP
PPP(Public—Private—Partnership)指在公共服務領域，政府采取競爭性方式選擇具有投資、運營管理能力的社會資本，雙方按照平等協(xié)商原則訂立合同，由社會資本提供公共服務，政府依據公共服務績效評價結果向社會資本支付對價。PPP是以市場競爭的方式提供服務，主要集中在純公共領域、準公共領域。PPP不僅是一種融資手段，還是一次體制機制變革，涉及行政體制改革、財政體制改革、投融資體制改革。
53、BOT
BOT是（build—operate—transfer）即“建設—經營—轉讓”，實質上是基礎設施投資、建設和經營的一種方式，以政府和私人機構之間達成協(xié)議為前提，由政府向私人機構頒布特許，允許其在一定時期內籌集資金建設某一基礎設施并管理和經營該設施及其相應的產品與服務。政府對該機構提供的公共產品或服務的數量和價格可以有所限制，保證私人資本具有獲取利潤的機會。整個過程中的風險由政府和私人機構分擔。當特許期限結束時，私人機構按約定將該設施移交給政府部門，轉由政府指定部門經營和管理。
54、BT
BT是英文Build（建設）和Transfer（移交）縮寫形式，意即“建設--移交”，是政府利用非政府資金來進行非經營性基礎設施建設項目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。目前采用BT模式籌集建設資金成了項目融資的一種新模式。
55、招標有哪些方式？
招標按競爭開放程度，招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。
?。?）公開招標。屬于非限制性競爭招標，這是一種充分體現招標信息公開性、招標程序規(guī)范性、投標競爭公平性，大大降低串標、抬標和其他不正當交易的可能性，最符合招標投標優(yōu)勝劣汰和三公原則的招標方式，常用的采購方式。
?。?）邀請招標。屬于有限競爭性招標，也稱選擇性招標。邀請招標適用于因涉及國家安全、國家秘密、商業(yè)機密、施工工期或貨物供應周期緊迫、受自然地域環(huán)境限制只有少量幾家潛在投標人可供選擇等條件限制而無法公開招標的項目，或者受項目技術復雜和特殊要求限制，且事先已經明確知道只有少數特定的潛在投標人可以響應投標的項目，或者招標項目較小，采用公開招標方式的招標費用占招標項目價值比例過大的項目。
56、投資密度
投資密度是指單位面積內吸收投入的資金數量，工業(yè)園區(qū)資密度主要指工業(yè)園區(qū)累計投資額（包括園區(qū)和企業(yè)的基礎設施投入、購地投入、基建投入、設備投入及其他投入）與建成面積的比值投資密度=工業(yè)園區(qū)累計數額/建成面積的比值。
57、投資回收期
投資回收期亦稱“投資回收年限”。投資項目投產后獲得的收益總額達到該投資項目投入的投資總額所需要的時間(年限)。投資回收期的計算有多種方法。按回收投資的起點時間不同，有從項目投產之日起計算和從投資開始使用之日起計算兩種；按回收投資的主體不同，有社會投資回收期和企業(yè)投資回收期；按回收投資的收入構成不同，有盈利回收投資期和收益投資回收期。
58、資產評估
資產評估是指由專門的機構和專業(yè)人員，依據國家相關法律、法規(guī)、政策和調查研究所獲得的資料，根據特定目的，遵循一定的工作原則、程序和標準，采用相應的經濟原則和適當的計算方法，重新確定某種資產價值的工作，簡要就是對資產某一時點的價格進行估算。
59、外資質量評價的基本標準
?。?）是否符合國家的產業(yè)政策；
?。?）是否符合國家的區(qū)域外資政策；
（3）技術水平是否先進適用；
?。?）項目是否符合環(huán)保要求；
（5）能否提高原有企業(yè)的經營管理水平；
?。?）是否創(chuàng)出了中國自己的品牌；
（7）合資企業(yè)是否由本國資本掌握控股權；
?。?）合資產品的市場結構是否優(yōu)化；
（9）合資是否有利于增強原有企業(yè)的活力；
?。?0）合資企業(yè)的利稅指標是否達到要求；
?。?1）合資企業(yè)是否具有長期持續(xù)發(fā)展的后勁。
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60、外來客商哪些投資可以計算實際進資
?。?）農業(yè)開發(fā)、生產項目，當年實際投入的生產成本；
?。?）房地產開發(fā)（含市場建設開發(fā)）項目，受讓土地投資、基礎工程費和拆遷安置費；
?。?）以設備、技術、商標、知識產權作價的資金；
（4）在銀行長期貸款（一年及以上）用于企業(yè)發(fā)展投入的資金；
?。?）與駐市大中型企業(yè)合作開發(fā)項目的投資額；
?。?）捐贈用于生產性項目和社會公益事業(yè)的資金；
（7）企業(yè)的流動資金（按當年投資某月份的財務報表計算），但流通、咨詢、中介服務類企業(yè)只認定固定資產投資；
（8）各部門爭取上級計劃之外的資金。
61、外商投資企業(yè)如何辦理退稅手續(xù)
（1）納稅人申請減稅、免稅，應向主管稅務機關提出書面申請，并按規(guī)定附送有關資料；
（2）減稅、免稅的申請須經法律、行政法規(guī)規(guī)定的減稅、免稅審查批準機關審批；
?。?）納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應按規(guī)定辦理納稅申報，并按稅務機關的規(guī)定報送減免稅金統(tǒng)計報告；
?。?）納稅人必須按照法律、行政法規(guī)以及稅務機關的規(guī)定使用減免稅金。對不按規(guī)定用途使用的，稅務機關有權取消減稅、免稅，并追回已減免的稅款；
?。?）納稅人享受減稅、免稅的條件發(fā)生變化時，應當及時向稅務機關報告，經稅務機關審核后停止其減稅、免稅，對不報告的，稅務機關有權追回已相應減免的稅款；
?。?）減稅、免稅期滿，納稅人應自期滿次日起恢復納稅。
62、M0用地
M0（新型產業(yè)用地）是在工業(yè)用地（M類）中增加新型產業(yè)用地，主要為了滿足產業(yè)轉型升級需求。
M0是為適應傳統(tǒng)工業(yè)向新技術、協(xié)同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業(yè)等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產業(yè)用地（M0），是指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產等新型產業(yè)功能以及相關配套服務的用地。
63、三通一平，五通一平，七通一平，十一通一平分別指？
三通一平是建設項目在正式施工以前，施工現場應達到水通、電通、道路通和場地平整等條件；
五通一平是建筑中為了合理有序施工進行的前期準備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地；
七通一平指基本建設中前期工作的道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電信通、燃氣通及土地平整等的基礎建設。
十一通一平的基礎設施，即：道路、給水、雨水、污水、電力、供熱、工業(yè)蒸汽、天然氣、通訊、互聯(lián)網、有線電視網和土地平整。
64、產業(yè)園區(qū)類型
（1）特色產業(yè)園區(qū)是專門為從事某種產業(yè)的企業(yè)而設計的園區(qū)，園區(qū)的產業(yè)定位明確。這種園區(qū)一般是在區(qū)域特色工業(yè)也就是地方企業(yè)集群發(fā)展到一定階段后出現的。
（2）產業(yè)開發(fā)區(qū)式的產業(yè)發(fā)展方式往往是政府或企業(yè)在沒有切實產業(yè)基礎的地區(qū)征用土地完善基礎設施，然后再運營相關成熟模式來形成園區(qū)，加上優(yōu)惠政策招商引資,，吸引企業(yè)進駐,，所謂的“筑巢引鳳”，可以稱之為先建園區(qū)后引產業(yè)的發(fā)展模式。
?。?）按其類型可分為：物流園區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)、總部基地、生態(tài)農業(yè)園區(qū)等。
65、政府引導基金
政府引導基金又稱創(chuàng)業(yè)引導基金，是指由政府出資，并吸引有關地方政府、金融、投資機構和社會資本，不以營利為目的，以股權或債權等方式投資于創(chuàng)業(yè)風險投資機構或新設創(chuàng)業(yè)風險投資基金，以支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的專項資金。
66、工業(yè)用電
工業(yè)用電是指主要從事大規(guī)模生產加工行業(yè)的企業(yè)用電。三相380V供電，或者直接高壓電線進戶。
67、大工業(yè)電價
大工業(yè)電價，是用戶受電變壓器總容量（包括不經過變壓器的高壓電機的容量）在315kVA及以上的電冶煉、烘焙、電解、電化的一切工業(yè)生產用電，機關、部隊、學校、學術研究、試驗等單位的附屬工廠生產產品并納入國家計劃或對外承收生產及修理業(yè)務的用電電價。
